KUPNJA NEKRETNINA ZA STRANE DRŽAVLJANE

STJECANJE PRAVA VLASNIŠTVA ZA STRANCE NA NEKRETNINAMA U REPUBLICI SLOVENIJI

Stranci na temelju članka 68. Ustava Republike Slovenije mogu steći pravo vlasništva na nekretninama u Republici Sloveniji pod uvjetima koje određuje zakon ili međunarodni ugovor koji ratificira parlament RS.

1. ZAKONI KOJI STRANCIMA OMOGUĆAVAJU STJECANJE PRAVA VLASNIŠTVA NA NEKRETNINAMA U REPUBLICI SLOVENIJI SU:

ZAKON O NASLJEĐIVANJU

Zakon o nasljeđivanju u članku 6. određuje da po pitanju nasljeđivanja nekretnina strani državljani u Republici Sloveniji, pod uvjetom da se primjenjuje načelo uzajamnosti, imaju jednaka prava nasljedstva kao državljani Republike Slovenije. U vezi s time, Zakon o određivanju uzajamnosti (Uradni list RS, br. 9/99 – ZUVza) u članku 4. određuje da se uzajamnost kao uvjet za stjecanje prava vlasništva na nekretnini nasljeđivanjem pri zakonskom nasljeđivanju i pri nasljeđivanju po oporuci, kada je nasljednik stranac koji bi bio nasljednik i prema zakonskom nasljeđivanju, pretpostavlja do dokazivanja suprotnog. Međutim, kada pri ostavinskom postupku zbog nasljeđivanja nekretnine uzajamnost treba utvrditi, sud prekida ostavinski postupak. Uzajamnost utvrđuje Ministarstvo pravosuđa na način i prema postupku određenom u ZUVza.

ZAKON O UVJETIMA ZA STJECANJE PRAVA VLASNIŠTVA ZA FIZIČKE I PRAVNE OSOBE DRŽAVA KANDIDATA ZA ČLANSTVO U EUROPSKOJ UNIJI

Zakon o uvjetima za stjecanje prava vlasništva za fizičke i pravne osobe država kandidata za članstvo u Europskoj uniji u članku 4. određuje da fizičke i pravne osobe država kandidata te države kandidata mogu steći pravo vlasništva na nekretninama ako postoji uzajamnost. Uzajamnost se određuje u skladu sa Zakonom o određivanju uzajamnosti (ZUVza).
 
Uvjet materijalne uzajamnosti ustanovljuje Ministarstvo pravosuđa Odlukom koja se izdaje na način i prema postupku koji je određen u ZUVza, i to za svaku nekretninu posebno, a koja je upisana u zemljišnu knjigu. Prema prvoj alineji članka 7. ZUVza uzajamnost postoji ako građanin Republike Slovenije ili pravna osoba koja ima sjedište u Republici Sloveniji, u strančevoj državi može steći pravo vlasništva na nekretninama pod jednakim ili sličnim uvjetima pod kojima stranci mogu steći pravo vlasništva na nekretninama u Republici Sloveniji i ispunjavanje koje za državljanina Republike Slovenije ili pravne osobe sa sjedištem u Republici Sloveniji nije znatno teže kao što je u pravnoj stečevini Republike Slovenije propisano ispunjavanje uvjeta za strance (materijalna uzajamnost).

Na temelju tog zakona ministarstvo vodi postupak ustanovljenja uzajamnosti ako pravo vlasništva na nekretnini u Republici Sloveniji želi steći državljanin ili pravna osoba sa sjedištem u nekoj od sljedećih država kandidata za članstvo u EU: Republika Makedonija, Crna Gora, Republika Srbija, Republika Albanija.

Popis svih država kandidata za članstvo u EU možete naći na sljedećoj poveznici:

http://ec.europa.eu/enlargement/countries/check-current-status/index_en.htm

 

Objašnjenje u vezi sa statusom Bosne i Hercegovine:​

1. lipnja 2015. stupio je na snagu Sporazum o stabilizaciji i pridruživanju između EU i Bosne i Hercegovine, koji predstavlja jednu od prethodnih faza kojom se potencijalna država kandidat priprema za dobivanje statusa države kandidata za članstvo EU i to za državu (u konkretnom slučaju Bosnu i Hercegovinu) još ne znači dobivanje statusa države kandidata za članstvo u EU. Status kandidata za članstvo u EU podjeljuje Vijeće EU na temelju preporuke Europske komisije.
S obzirom na to da Zakon o uvjetima za stjecanje prava vlasništva fizičkih i pravnih osoba država kandidata za članstvo u Europskoj uniji vezuje zakonski osigurana prava na status države kandidata za članstvo u EU, koji Bosna i Hercegovina još nije dobila, za državljane i pravne osobe sa sjedištem u Bosni i Hercegovini još uvijek vrijedi da ne mogu steći pravo vlasništva na nekretninama na teritoriju Republike Slovenije. Jedina je iznimka stjecanje prava vlasništva na nekretninama na osnovi nasljeđivanja pod uvjetom uzajamnosti. 

ZAKON O ODNOSIMA REPUBLIKE SLOVENIJE SA SLOVENCIMA IZVAN NJEZINIH GRANICA

Zakon o odnosima Republike Slovenije sa Slovencima izvan njezinih granica u članku 66. određuje da osoba sa statusom Slovenca bez slovenskog državljanstva u Republici Sloveniji ima osigurano pravo za stjecanje prava vlasništva na nekretninama pod jednakim uvjetima koji vrijede za državljane Republike Slovenije.
Status Slovenca bez državljanstva Republike Slovenije može prema članku 59. Zakona o odnosima Republike Slovenije sa Slovencima izvan njezinih granica imati onaj pojedinac:

- koji je slovenskog podrijetla,
- koji je aktivan u organizacijama Slovenaca izvan granica Republike Slovenije ili je aktivno povezan s Republikom Slovenijom,
- koji nije uključen u društva, političke stranke i druge organizacije koje se suprotstavljaju međunarodnopravnim, ustavnim i zakonskim pravima Slovenaca u inozemstvu, odnosno aktivno djeluju protiv ustavnog uređenja Republike Slovenije i
- kojem državljanstvo Republike Slovenije nije bilo oduzeto prema odredbama zakona koji uređuje državljanstvo Republike Slovenije. 

2. STJECANJE PRAVA VLASNIŠTVA NA NEKRETNINAMA U REPUBLICI SLOVENIJI NA TEMELJU MEĐUNARODNIH UGOVORA:

DRŽAVLJANI BIVŠIH REPUBLIKA SFRJ I PRAVNE OSOBE SA SJEDIŠTEM U TIM DRŽAVAMA

Ministarstvo pravosuđa na temelju Odluke Ustavnog suda Up-591/10-15 od 2. prosinca 2010. daje sljedeću informaciju.
 
U slučajevima u kojima su za državljane bivših republika SFRJ i pravne osobe u tim državama bili ispunjeni svi uvjeti za uknjiženje prava vlasništva na nekretninama u zemljišnu knjigu prije 31. prosinca 1990. (ali upis nije bio realiziran, odnosno postupak upisa u zemljišnu knjigu nije započet), u sada započetim postupcima uknjiženja prava vlasništva u zemljišnu knjigu, u skladu sa Sporazumom o pitanjima nasljedstva (Ur. l. RS - MP, br. 20/02), koji vrijedi za sve države potpisnice - sve države bivše Jugoslavije i stupio je na snagu 2. lipnja 2004., ne trebaju priložiti odluke o ustanovljenju uzajamnosti.
 
Bez obzira na prethodnu alineju, mora biti ispunjen sljedeći uvjet: stranka na početku postupka uknjiženja prava vlasništva u zemljišnu knjigu mora priložiti dokazni dokument (najčešće prodajni ugovor) iz kojeg je razvidan važeći obavezujući i raspolagajući pravni posao - s važećim zemljišnoknjižnim dopuštenjem prema tadašnjim propisima.
 
Iz gore navedenog proizlazi da nekretnine koje su stranke dobile važećim pravnim poslom prije 31. prosinca 1990. ne mogu biti predmet postupka ustanovljenja uzajamnosti jer je pravni temelj stjecanja prava vlasništva na tim nekretninama nastao prije tog datuma.

 

EU


Na temelju članka 3.a Ustava Republike Slovenije i Zakona o ratifikaciji Ugovora između Kraljevine Belgije, Kraljevine Danske, Savezne Republike Njemačke, Republike Grčke, Kraljevine Španjolske, Francuske Republike, Irske, Republike Italije, Velikog Vojvodstva Luksemburga, Kraljevine Nizozemske, Republike Austrije, Republike Portugala, Republike Finske, Kraljevine Švedske, Ujedinjenog Kraljevstva Velike Britanije i Sjeverne Irske (države članice Europske unije) i Češke Republike, Republike Estonije, Republike Cipra, Republike Latvije, Republike Litve, Republike Mađarske, Republike Malte, Republike Poljske, Republike Slovenije i Slovačke Republike, o pristupanju Češke Republike, Republike Estonije, Republike Cipra, Republike Latvije, Republike Litve, Republike Mađarske, Republike Malte, Republike Slovenije i Slovačke Republike Europskoj uniji sa Završnim aktom (MPPEU) (Ur. l. RS - MP, br. 3/04) kojim se uključila u Europsku uniju, u Republici Sloveniji stupili su na snagu ugovori na kojima se temelji Europska unija. Republika Slovenija nije usvojila nijednu iznimku ili prijelazna razdoblja o slobodnom kretanju kapitala u području nekretnina, stoga od dana pristupa Republike Slovenije Europskoj uniji državljani članica Europske unije mogu stjecati nekretnine na teritoriju Republike Slovenije na osnovi svih pravnih temelja pod jednakim uvjetima koji vrijede za državljane Republike Slovenije. Znači, državljani država članica Europske unije za stjecanje prava vlasništva na nekretninama u Republici Sloveniji ne trebaju upravnu odluku o ustanovljenju uzajamnosti.


 
Jednaki uvjeti kao što su navedeni u prvoj alineji vrijede od 1. siječnja 2007. godine za državljane Republike Bugarske i Republike Rumunjske, u skladu sa Zakonom o ratifikaciji ugovora između Kraljevine Belgije, Češke Republike, Kraljevine Danske, Savezne Republike Njemačke, Republike Estonije, Republike Grčke, Kraljevine Španjolske, Francuske Republike, Irske, Republike Italije, Republike Cipra, Republike Latvije, Republike Litve, Velikog Vojvodstva Luksemburga, Republike Mađarske, Republike Malte, Kraljevine Nizozemske, Republike Austrije, Republike Poljske, Republike Portugala, Republike Slovenije, Slovačke Republike, Republike Finske, Kraljevine Švedske, Ujedinjenog Kraljevstva Velike Britanije i Sjeverne Irske (države članice Europske unije) te s Republikom Bugarskom i Rumunjskom u Europsku uniju sa Završnim aktom (MPEUBR) (Ur. l. RS - MP, br. 4/06).

Na temelju Zakona o ratifikaciji ugovora između Kraljevine Belgije, Republike Bugarske, Češke Republike, Kraljevine Danske, Savezne Republike Njemačke, Republike Estonije, Irske, Republike Grčke, Kraljevine Španjolske, Francuske Republike, Republike Italije, Republike Cipra, Republike Latvije, Republike Litve, Velikog Vojvodstva Luksemburga, Republike Mađarske, Republike Malte, Kraljevine Nizozemske, Republike Austrije, Republike Poljske, Republike Portugala, Republike Slovenije, Slovačke Republike, Republike Finske, Kraljevine Švedske, Ujedinjenog Kraljevstva Velike Britanije i Sjeverne Irske (države članice Europske unije) te Republike Hrvatske o pristupanju Republike Hrvatske Europskoj uniji sa Završnim aktom (MPEUHR) (Ur. l. RS - MP, br. 7/13) državljani Republike Hrvatske i pravne osobe sa sjedištem u toj državi pri stjecanju prava vlasništva na nekretninama te poljoprivrednim zemljištima na teritoriju Republike Slovenije od 1. srpnja 2013. izjednačeni su sa slovenskim državljanima, što znači da za stjecanje prava vlasništva na nekretninama u Republici Sloveniji ne trebaju imati upravnu odluku o ustanovljenju uzajamnosti.


Sve države članice EU navedene su na sljedećoj poveznici: http://europa.eu/about-eu/countries/member-countries/index_sl.htm

EGP

Na temelju članka 40. Sporazuma o Europskom gospodarskom prostoru (Ur. l. RS - MP, br. 9/05) ne postoje ograničenja kretanja kapitala koji pripada osobama s prebivalištem u državama članicama EZ ili državama EFTA-e te nikakve diskriminacije na temelju državljanstva ili mjesta prebivališta tih stranaka ili mjesta ulaganja tog kapitala. To znači da i državljani te pravne osobe Republike Islanda, Kneževine Lihtenštajna i Kraljevine Norveške mogu stjecati nekretnine na teritoriju Republike Slovenije bez posebnih ograničenja koja bi vrijedila samo za strance, što znači da za stjecanje prava vlasništva na nekretninama u Republici Sloveniji ne trebaju posjedovati upravnu odluku o ustanovljenju uzajamnosti.


Sve države članice EZ (sada EU - nakon što je 1. prosinca 2009. godine stupio na snagu Lisabonski ugovor, Europska je unija nadomjestila Europsku zajednicu (EZ) koja je postojala od 1958. godine i preuzela sva njezina prava i obaveze) navedene su na sljedećoj poveznici: http://europa.eu/about-eu/countries/member-countries/index_sl.htm

Sve države članice EFTA-e navedene su na sljedećoj poveznici:  http://www.efta.int/about-efta/the-efta-states

OECD

Stjecanje prava vlasništva za državljane i pravne osobe država članica OECD-a na nekretninama na teritoriju Republike Slovenije moguće je na temelju Zakona o ratifikaciji Konvencije o organizaciji za gospodarsko sudjelovanje i razvoj te dopunskih protokola br. 1 i 2 Konvenciji (MKOGSR) (Ur. l. RS - MP, br. 10/10) te Zakona o ratifikaciji Sporazuma o uvjetima pristupa Republike Slovenije Konvenciji o organizaciji za gospodarsku suradnju i razvoj (MSPKOGS) (Ur. l. RS - MP, br. 10/10), i to od dana pristupanja Republike Slovenije Konvenciji o Organizaciji za gospodarsku suradnju i razvoj (OECD), tj. od 21. srpnja 2010.

 

Države članice OECD-a koje nisu države članice EU su: Australija, Kanada, Island, Čile, Izrael, Japan, Meksiko, Norveška, Novi Zeland, Švicarska, Turska, Južna Koreja i SAD. Državljani i pravne osobe tih država mogu stjecati pravo vlasništva na nekretninama na teritoriju Republike Slovenije pod istim uvjetima kao državljani članica EU, znači pod istim uvjetima koji vrijede za državljane Republike Slovenije.

 

Sve države članice OECD-a navedene su na sljedećoj poveznici:


http://www.oecd.org/about/membersandpartners/list-oecd-member-countries.htm

3. OSTALE DRŽAVE

Zakoni koji bi omogućavali strancima – državljanima ostalih država stjecanje prava vlasništva na nekretninama u Republici Sloveniji, osim već spomenutog Zakona o nasljeđivanju, još nisu prihvaćeni, a nije ratificiran nijedan međunarodni ugovor koji bi to omogućavao državljanima ostalih država. S obzirom na to da bi pravni temelj za stjecanje prava vlasništva državljana ostalih država u Republici Sloveniji mogli predstavljati i neki od sporazuma Europske unije s ostalim državama, koji se odnose i na promet nekretninama, za podatke o njegovu mogućem postojanju u svakom konkretnom slučaju zamolimo Ministarstvo gospodarskog razvoja i tehnologije. Nakon primitka njihova odgovora prema potrebi provodimo postupak ustanovljenja uzajamnosti.
 
Jednako vrijedi za pravne osobe koje imaju sjedište u tim državama.

4. POSTUPAK USTANOVLJENJA UZAJAMNOSTI KAO UVJETA ZA STJECANJE PRAVA VLASNIŠTVA STRANACA NA NEKRETNINAMA U REPUBLICI SLOVENIJI

Postupak počinje zahtjevom stranca koji želi steći pravo vlasništva na nekretnini u Republici Sloveniji. Stranac koji živi u Republici Sloveniji dužan je imenovati opunomoćenika u Republici Sloveniji u skladu sa Zakonom o općem upravnom postupku (Ur. l. RS, br. 24/06 - službeni pročišćeni tekst, 105/06 - ZUS-1, 126/07, 65/08, 8/10 i 82/13).

Zahtjevu za ustanovljenje uzajamnosti prema članku 8. ZUVza treba priložiti:

• osobne podatke stranca (u obliku javne listine u originalu ili ovjerenoj fotokopiji – putovnica ili osobna iskaznica);
 dokaz o državljanstvu (u obliku javne listine u originalu ili ovjerenoj fotokopiji – putovnica ili drugi dokaz); u slučaju strančeva višestrukog državljanstva treba navesti gdje ima stalno prebivalište ILI gdje je imao zadnje prebivalište prije stjecanja dozvole za stalno prebivalište u Republici Sloveniji;
• zemljišnoknjižni izvadak za nekretninu u postupku;
• pravni interes stjecatelja (dokument kojim stranka iskazuje barem jedan od uvjeta za stjecanje prava vlasništva prema zakonu ili međunarodnom ugovoru – npr. prijedlog prodajnog ugovora, predugovor ili ugovor);
• izjavu o tome za koje se namjere nekretnina stječe (npr. stanovanje, sekundarno stanovanje, obavljanje djelatnosti);
• dokument s podacima o nekretnini koji izdaje nadležna ispostava Geodetske uprave Republike Slovenije u skladu s Uputama za ispunjavanje dokumenta s podacima o nekretnini u postupku ustanovljenja uzajamnosti (Uradni list RS, br. 24/99), koji ne smije biti stariji od 45 dana od dana izdavanja.

Pri ulaganju podneska, u skladu s prvom alinejom članka 5. Zakona o upravnim taksama (Uradni list RS, št. 106/10 - službeni pročišćeni tekst; u daljnjem tekstu: ZUT), treba platiti upravnu taksu prema tarifnim brojevima 1 i 3 ZUT u iznosu od 22,66 EUR.


 

Upravnu taksu obveznik plaćanja takse u skladu s prvom alinejom članka 8. ZUT plaća (način plaćanja):

• osobno – u pisarnici u sjedištu ministarstva (stranka ministarstvu predaje potvrdu o plaćanju) ili
• uplatnicom – uplata na račun: 01100-1000315637; poziv na broj SI 11 20303-7111002-2014, Ministrstvo za pravosodje, Župančičeva 3, 1000 Ljubljana (stranka ministarstvu predaje potvrdu o plaćanju).

Ako pri podnošenju podneska (kada nastane obaveza plaćanja takse) taksa nije plaćena, odnosno nije plaćena u propisanom iznosu, ministarstvo takvom obvezniku šalje nalog za plaćanje, kojim mu odredi da u roku od 15 dana plati propisanu taksu.
 
Na osnovi potpunog podneska Ministarstvo pravosuđa iz tekuće evidencije koju vodi ili na temelju molbe u državi stranca dobiva podatke o tome kako je u državi iz koje stranac dolazi uređeno stjecanje prava vlasništva za državljane Republike Slovenije na sličnoj nekretnini ili nekretnini iste vrste, koja se nalazi na istovrsnom ili sličnom području. O postojanju uzajamnosti ministarstvo odlučuje rješenjem u roku od 90 dana od primanja potpunog podneska. Nakon isteka roka od 30 dana (od dana kada stranka ili njezin opunomoćenik primi rješenje) i kada organ primi potvrdu upravnog suda da nije pokrenut upravni spor (što znači približno sljedećih 10 dana), organ potvrđuje rješenje s klauzulom o punomoći, odnosno izdaje potvrdu o pravosnažnosti rješenja. Na taj način sastavljeno rješenje predstavlja vjerodostojan dokument na temelju kojeg je moguće pravo vlasništva upisati u zemljišnu knjigu za konkretnu nekretninu. Pravosnažno rješenje stranac mora priložiti prijedlogu za upisivanje prava vlasništva stranca na nekretninu u zemljišnu knjigu.