NAKUP NEPREMIČNIN S STRANI TUJIH DRŽAVLJANOV

Pridobivanje lastninske pravice tujcev na nepremičninah v Republiki Sloveniji

Tujci lahko na podlagi 68. člena Ustave Republike Slovenije pridobivajo lastninsko pravico na nepremičninah v Republiki Sloveniji pod pogoji, ki jih določa zakon ali mednarodna pogodba, ki jo ratificira Državni zbor RS.

1. ZAKONI, KI OMOGOČAJO TUJCEM PRIDOBITEV LASTNINSKE PRAVICE NA NEPREMIČNINAH V REPUBLIKI SLOVENIJI SO:

ZAKON O DEDOVANJU

Zakon o dedovanju v 6. členu določa, da imajo glede dedovanja nepremičnin tuji državljani v Republiki Sloveniji s pogojem, da se uporablja načelo vzajemnosti, enake dedne pravice kot državljani Republike Slovenije. V zvezi s tem Zakon o ugotavljanju vzajemnosti (Uradni list RS, št. 9/99 – ZUVza) v 4. členu določa, da se vzajemnost kot pogoj za pridobitev lastninske pravice na nepremičnini z dedovanjem pri zakonitem dedovanju in pri oporočnem dedovanju, ko je dedič tujec, ki bi bil dedič tudi po zakonitem dedovanju, domneva do dokaza o nasprotnem. Kadar pa je treba v zapuščinskem postopku zaradi dedovanja nepremičnine vzajemnost ugotoviti, sodišče prekine zapuščinski postopek. Vzajemnost ugotavlja Ministrstvo za pravosodje na način in po postopku, določenem v ZUVza.

ZAKON O POGOJIH ZA PRIDOBITEV LASTNINSKE PRAVICE FIZIČNIH IN PRAVNIH OSEB DRŽAV KANDIDATK ZA ČLANSTVO V EVROPSKI UNIJI

Zakon o pogojih za pridobitev lastninske pravice fizičnih in pravnih oseb držav kandidatk za članstvo v evropski uniji v 4. členu določa, da lahko fizične in pravne osebe držav kandidatk ter države kandidatke pridobijo lastninsko pravico na nepremičninah, če obstaja vzajemnost. Vzajemnost se ugotavlja v skladu z Zakonom o ugotavljanju vzajemnosti (ZUVza).
 
Pogoj materialne vzajemnosti ugotavlja Ministrstvo za pravosodje z odločbo, ki se izda na način in po postopku, ki je urejen v ZUVza, in sicer za vsako nepremičnino posebej, ki je vpisana v zemljiško knjigo. Po prvem odstavku 7. člena ZUVza je vzajemnost podana, če državljan Republike Slovenije ali pravna oseba, ki ima sedež v Republiki Sloveniji, v državi tujca lahko pridobiva lastninsko pravico na nepremičninah pod enakimi ali podobnimi pogoji, pod katerimi lahko pridobivajo lastninsko pravico na nepremičninah v Republiki Sloveniji tujci, in izpolnjevanje katerih za državljana Republike Slovenije ali pravno osebo s sedežem v Republiki Sloveniji ni bistveno težje kot je v pravnem redu Republike Slovenije predpisano izpolnjevanje pogojev za tujce (materialna vzajemnost).

Na podlagi tega zakona vodi ministrstvo postopek ugotavljanja vzajemnosti, če želi pridobiti lastninsko pravico na nepremičnini v Republiki Sloveniji državljan ali pravna oseba s sedežem v kateri od naslednjih držav kandidatk za vstop v EU: Republika Makedonija, Črna Gora, Republika Srbija, Republika Albanija.

Seznam vseh držav kandidatk za članstvo v EU najdete na naslednji povezavi:

http://ec.europa.eu/enlargement/countries/check-current-status/index_en.htm

 

Pojasnilo v zvezi s statusom Bosne in Hercegovine:

Dne 1. 6. 2015 je stopil v veljavo Sporazum o stabilizaciji in pridruževanju med EU in Bosno in Hercegovino, ki predstavlja eno od predhodnih faz, s katero se potencialna država kandidatka pripravlja na pridobitev statusa države kandidatke za članstvo v EU in za državo (v konkretnem primeru Bosno in Hercegovino) še ne pomeni pridobitve samega statusa države kandidatke za članstvo v EU. Status kandidatke za članstvo v EU podeli Svet EU na podlagi priporočila Evropske komisije.
Glede na to, da Zakon o pogojih za pridobitev lastninske pravice fizičnih in pravnih oseb držav kandidatk za članstvo v Evropski uniji veže zakonsko zagotovljene pravice na status države kandidatke za članstvo v EU, ki ga Bosna in Hercegovina še ni pridobila, za državljane in pravne osebe s sedežem v Bosni in Hercegovini še vedno velja, da ne morejo pridobivati lastninske pravice na nepremičninah na ozemlju Republike Slovenije. Edina izjema je pridobivanje lastninske pravice na nepremičninah na podlagi dedovanja pod pogojem vzajemnosti. 

ZAKON O ODNOSIH REPUBLIKE SLOVENIJE S SLOVENCI ZUNAJ NJENIH MEJA

Zakon o odnosih Republike Slovenije s Slovenci zunaj njenih meja v 66. členu določa, da ima oseba s statusom Slovenca brez slovenskega državljanstva v Republiki Sloveniji zagotovljeno pravico do pridobitve lastninske pravice na nepremičninah pod enakimi pogoji, ki veljajo za državljane Republike Slovenije.
Status Slovenca brez državljanstva Republike Slovenije lahko pridobi po 59. členu Zakona o odnosih Republike Slovenije s Slovenci zunaj njenih meja tisti posameznik,

- ki je slovenskega rodu (slovenskega porekla),
- ki je aktiven v organizacijah Slovencev zunaj Republike Slovenije ali je aktivno povezan z Republiko Slovenijo,
- ki ne pripada društvom, političnim strankam in drugim organizacijam, ki nasprotujejo mednarodnopravnim, ustavnim in zakonitim pravicam Slovencev v zamejstvu oziroma aktivno delujejo zoper ustavno ureditev Republike Slovenije in
- kateremu državljanstvo Republike Slovenije ni bilo odvzeto po določbah zakona, ki ureja državljanstvo Republike Slovenije. 

2. PRIDOBITEV LASTNINSKE PRAVICE NA NEPREMIČNINAH V REPUBLIKI SLOVENIJI NA PODLAGI MEDNARODNIH POGODB:

DRŽAVLJANI DRŽAV BIVŠIH REPUBLIK SFRJ in PRAVNE OSEBE s sedežem v teh državah

Ministrstvo za pravosodje na podlagi Odločbe Ustavnega sodišča Up-591/10-15 z dne 2. 12. 2010 podaja naslednjo informacijo.
 
V primerih, ko so bili za državljane bivših republik SFRJ in pravne osebe s sedežem v teh državah izpolnjeni vsi pogoji za vknjižbo lastninske pravice na nepremičninah v zemljiško knjigo pred 31. 12. 1990 (vendar pa vpis ni bil realiziran oziroma postopek vpisa v zemljiško knjigo ni bil začet), v sedaj začetih postopkih vknjižbe lastninske pravice v zemljiško knjigo, v skladu s Sporazumom o vprašanjih nasledstva (Ur. l. RS - MP, št. 20/02), ki velja za vse države podpisnice - vse države bivše Jugoslavije, in je stopil v veljavo dne 2. 6. 2004, ni treba prilagati odločbe o ugotavljanju vzajemnosti.
 
Ne glede na prejšnji odstavek pa mora biti izpolnjen naslednji pogoj: stranka mora ob začetku postopka vknjižbe lastninske pravice v zemljiško knjigo predložiti dokazno listino (najpogosteje gre za prodajno pogodbo), iz katere je razviden veljavni zavezovalni in razpolagalni pravni posel - z veljavnim zemljiškoknjižnim dovolilom po tedanjih predpisih.
 
Iz zgoraj navedenega izhaja, da nepremičnine, ki so jih stranke pridobile z veljavnim pravnim poslom pred 31. 12. 1990, ne morejo biti predmet postopka ugotavljanja vzajemnosti, ker je pravni temelj pridobitve lastninske pravice na teh nepremičninah nastal pred tem datumom.

EU


Na podlagi 3.a člena Ustave Republike Slovenije in Zakona o ratifikaciji Pogodbe med Kraljevino Belgijo, Kraljevino Dansko, Zvezno republiko Nemčijo, Helensko republiko, Kraljevino Španijo, Francosko republiko, Irsko, Italijansko republiko, Velikim vojvodstvom Luksemburg, Kraljevino Nizozemsko, Republiko Avstrijo, Portugalsko republiko, Republiko Finsko, Kraljevino Švedsko, Združenim kraljestvom Velike Britanije in Severne Irske (državami članicami Evropske unije) in Češko republiko, Republiko Estonijo, Republiko Ciper, Republiko Latvijo, Republiko Litvo, Republiko Madžarsko, Republiko Malto, Republiko Poljsko, Republiko Slovenijo in Slovaško republiko, o pristopu Češke Republike, Republike Estonije, Republike Ciper, Republike Latvije, Republike Litve, Republike Madžarske, Republike Malte, Republike Poljske, Republike Slovenije in Slovaške republike k Evropski uniji s Sklepno listino (MPPEU) (Ur. l. RS - MP, št. 3/04), s katerim je pristopila k Evropski uniji, so v Republiki Sloveniji začele veljati pogodbe, na katerih temelji Evropska unija. Republika Slovenija ni sprejela nobenih izjem in prehodnih obdobij glede prostega pretoka kapitala na področju nepremičnin, zato lahko od dneva pristopa Republike Slovenije k Evropski uniji državljani držav članic Evropske unije pridobivajo nepremičnine na ozemlju Republike Slovenije na podlagi vseh pravnih temeljev, pod enakimi pogoji, kot veljajo za državljane Republike Slovenije. Državljani držav članic Evropske unije torej za pridobitev lastninske pravice na nepremičninah v Republiki Sloveniji ne potrebujejo upravne odločbe o ugotovitvi vzajemnosti.
 
Enaki pogoji, kot so navedeni v prvem odstavku, veljajo od 1. 1. 2007 za državljane Republike Bolgarije in Republike Romunije v skladu z Zakonom o ratifikaciji Pogodbe med Kraljevino Belgijo, Češko republiko, Kraljevino Dansko, Zvezno republiko Nemčijo, Republiko Estonijo, Helensko republiko, Kraljevino Španijo, Francosko republiko, Irsko, Italijansko republiko, Republiko Ciper, Republiko Latvijo, Republiko Litvo, Velikim Vojvodstvom Luksemburg, Republiko Madžarsko, Republiko Malto, Kraljevino Nizozemsko, Republiko Avstrijo, Republiko Poljsko, Portugalsko republiko, Republiko Slovenijo, Slovaško republiko, Republiko Finsko, Kraljevino Švedsko, Združenim kraljestvom Velike Britanije in Severne Irske (državami članicami Evropske unije) ter Republiko Bolgarijo in Romunijo o pristopu Republike Bolgarije in Romunije k Evropski uniji s Sklepno listino (MPEUBR) (Ur. l. RS - MP, št. 4/06).
 
Na podlagi Zakona o ratifikaciji Pogodbe med Kraljevino Belgijo, Republiko Bolgarijo, Češko republiko, Kraljevino Dansko, Zvezno republiko Nemčijo, Republiko Estonijo, Irsko, Helensko republiko, Kraljevino Španijo, Francosko republiko, Italijansko republiko, Republiko Ciper, Republiko Latvijo, Republiko Litvo, Velikim vojvodstvom Luksemburg, Republiko Madžarsko, Republiko Malto, Kraljevino Nizozemsko, Republiko Avstrijo, Republiko Poljsko, Portugalsko republiko, Romunijo, Republiko Slovenijo, Slovaško republiko, Republiko Finsko, Kraljevino Švedsko, Združenim kraljestvom Velika Britanija in Severna Irska (državami članicami Evropske unije) ter Republiko Hrvaško o pristopu Republike Hrvaške k Evropski uniji s Sklepno listino (MPEUHR) (Ur. l. RS - MP, št. 7/13), so državljani Republike Hrvaške in pravne osebe s sedežem v tej državi pri pridobivanju lastninske pravice na nepremičninah (tudi na kmetijskih zemljiščih) na ozemlju Republike Slovenije od 1. 7. 2013 izenačeni s slovenskimi in torej za pridobitev lastninske pravice na nepremičninah v Republiki Sloveniji ne potrebujejo upravne odločbe o ugotovitvi vzajemnosti.


Vse države članice EU so navedene na naslednji povezavi: http://europa.eu/about-eu/countries/member-countries/index_sl.htm

EGP


Na podlagi 40. člena Sporazuma o Evropskem gospodarskem prostoru (Ur. l. RS - MP, št. 9/05) ni nobenih omejitev pretoka kapitala, ki pripada osebam s prebivališčem v državah članicah ES ali državah Efte, ter nikakršne diskriminacije na podlagi državljanstva ali kraja prebivališča teh strank ali kraja naložbe tega kapitala. Tudi državljani in pravne osebe Republike Islandije, Kneževine Lihtenštajn in Kraljevine Norveške lahko torej pridobivajo nepremičnine na ozemlju Republike Slovenije brez posebnih omejitev, ki bi veljale samo za tujce, in torej za pridobitev lastninske pravice na nepremičninah v Republiki Sloveniji ne potrebujejo upravne odločbe o ugotovitvi vzajemnosti.


Vse države članice ES (sedaj EU - Ko je 1. decembra 2009 začela veljati Lizbonska pogodba, je Evropska unija nadomestila Evropsko skupnost (ES), ki je obstajala od leta 1958, in prevzela vse njene pravice in obveznosti.) so navedene na naslednji povezavi: http://europa.eu/about-eu/countries/member-countries/index_sl.htm

Države članice EFTE so navedene na naslednji povezavi: http://www.efta.int/about-efta/the-efta-states

OECD


Pridobivanje lastninske pravice za državljane in pravne osebe držav članic OECD na nepremičninah na ozemlju Republike Slovenije je možno na podlagi Zakona o ratifikaciji Konvencije o organizaciji za gospodarsko sodelovanje in razvoj ter dopolnilnih protokolov št. 1 in 2 h Konvenciji (MKOGSR) (Ur. l. RS - MP, št. 10/10) ter Zakona o ratifikaciji Sporazuma o pogojih pristopa Republike Slovenije h Konvenciji o organizaciji za gospodarsko sodelovanje in razvoj (MSPKOGS) (Ur. l. RS - MP, št. 10/10), in sicer od dne pristopa Republike Slovenije h Konvenciji o Organizaciji za gospodarsko sodelovanje in razvoj (OECD), to je od 21. 7. 2010.

 

Države članice OECD, ki niso države članice EU, so: Avstralija, Kanada, Islandija, Čile, Izrael, Japonska, Mehika, Norveška, Nova Zelandija, Švica, Turčija, Južna Koreja in ZDA. Državljani in pravne osebe teh držav lahko pridobivajo lastninsko pravico na nepremičninah na ozemlju Republike Slovenije pod enakimi pogoji kot državljani držav članic EU, torej pod enakimi pogoji, kot veljajo za državljane Republike Slovenije.

 

Vse države članice OECD so navedene na naslednji povezavi:
http://www.oecd.org/about/membersandpartners/list-oecd-member-countries.htm

3. OSTALE DRŽAVE

Zakoni, ki bi omogočali tujcem – državljanom ostalih držav pridobitev lastninske pravice na nepremičninah v Republiki Sloveniji, razen že omenjenega Zakona o dedovanju, še niso bili sprejeti, prav tako ni bila ratificirana nobena mednarodna pogodba, ki bi državljanom ostalih držav to omogočala. Glede na to, da bi lahko pravno podlago za pridobitev lastninske pravice državljanov ostalih držav v Republiki Sloveniji predstavljal tudi kakšen sporazum Evropske unije z ostalimi državami, ki se nanaša tudi na promet z nepremičninami, za informacijo o morebitnem obstoju le-tega v vsakem konkretnem primeru zaprosimo Ministrstvo za gospodarski razvoj in tehnologijo. Po prejemu njihovega odgovora po potrebi izpeljemo postopek ugotavljanja vzajemnosti.
 
Enako velja za pravne osebe, ki imajo sedež v teh državah.

4. POSTOPEK UGOTAVLJANJA VZAJEMNOSTI kot pogoja za pridobitev lastninske pravice tujcev na nepremičninah v Republiki Sloveniji

Postopek se začne na zahtevo tujca, ki želi pridobiti lastninsko pravico na nepremičnini v Republiki Sloveniji. Tujec, ki ne živi v Republiki Sloveniji, je dolžan imenovati pooblaščenca v Republiki Sloveniji, v skladu z Zakonom o splošnem upravnem postopku (Ur. l. RS, št. 24/06 - uradno prečiščeno besedilo, 105/06 - ZUS-1, 126/07, 65/08, 8/10 in 82/13).

Vlogi za ugotovitev vzajemnosti je po 8. členu ZUVza treba priložiti:

• osebne podatke tujca (v obliki javne listine v originalu ali overjeni fotokopiji – potni list ali osebna izkaznica);
• dokazilo o državljanstvu (v obliki javne listine v originalu ali overjeni fotokopiji – potni list ali drugo potrdilo); v primeru več državljanstev tujca je treba navesti, kje ima tujec stalno prebivališče ALI kje je tujec imel zadnje prebivališče pred pridobitvijo dovoljenja za stalno prebivanje v Republiki Sloveniji;
• zemljiškoknjižni izpisek za nepremičnino v postopku;
• pridobiteljev pravni interes (listina, s katero stranka izkazuje vsaj enega od pogojev za pridobitev lastninske pravice po zakonu ali mednarodni pogodbi – npr. osnutek prodajne pogodbe, predpogodba, pogodba sama);
• izjavo o tem, za kakšne namene se nepremičnina pridobiva (npr. bivanje, sekundarno bivanje, opravljanje dejavnosti);
• listino s podatki o nepremičnini, ki jo izda pristojna izpostava Geodetske uprave Republike Slovenije v skladu z Navodilom za izpolnjevanje listine s podatki o nepremičnini v postopku ugotavljanja vzajemnosti (Uradni list RS, št. 24/99), ki ne sme biti starejša od 45 dni od dneva izdaje.

Ob vložitvi vloge je treba v skladu s prvim odstavkom 5. člena Zakona o upravnih taksah (Uradni list RS, št. 106/10 - uradno prečiščeno besedilo; v nadaljnjem besedilu: ZUT) plačati upravno takso po tarifnih številkah 1 in 3 ZUT v višini 22,66 EUR.
 
Upravno takso lahko taksni zavezanec v skladu s prvim odstavkom 8. člena ZUT plača (način plačila):

• osebno – v vložišču na sedežu ministrstva (o plačilu stranka ministrstvu posreduje potrdilo) ali
• s položnico – nakazilo na račun: 01100-1000315637; sklic SI 11 20303-7111002-2014, Ministrstvo za pravosodje, Župančičeva 3, 1000 Ljubljana (o plačilu stranka ministrstvu posreduje potrdilo).


Če ob prejemu vloge (ko taksna obveznost nastane) taksa ni plačana oziroma ni plačana v predpisani višini, ministrstvo taksnemu zavezancu pošlje plačilni nalog, s katerim mu naloži, naj v 15 dneh plača dolžno takso.
 
Na podlagi popolne vloge Ministrstvo za pravosodje iz tekoče evidence, ki jo vodi, ali na podlagi zaprosila v državo tujca pridobi podatke o tem, kako je v pravnem redu države, katere državljan je tujec, urejeno pridobivanje lastninske pravice za državljana Republike Slovenije na istovrstni ali podobni nepremičnini, ki se nahaja na enakovrstnem ali podobnem območju. O obstoju vzajemnosti odloči ministrstvo v roku 90 dni od prejema popolne vloge z odločbo. Po preteku 30 dni (od dneva, ko je bila odločba vročena stranki ali njenemu pooblaščencu) in ko organ prejme potrdilo upravnega sodišča, da ni sprožen upravni spor (kar pomeni približno nadaljnjih 10 dni), organ potrdi odločbo s klavzulo o pravnomočnosti oziroma izda potrdilo o pravnomočnosti odločbe. Tako opremljena odločba predstavlja verodostojni dokument, na podlagi katerega se lahko vpiše lastninska pravica v zemljiško knjigo za konkretno nepremičnino. Pravnomočno odločbo mora tujec priložiti predlogu za vpis lastninske pravice tujca na nepremičnini v zemljiško knjigo.

Sodelujmo